今天接到了老家叔叔的電話，說他的一個(gè)老伙計(jì)的兒子在四五年前去世了，兒媳婦在去年改嫁了，現(xiàn)在擔(dān)心兒媳婦把他們的婚房給賣了，來詢問是否有權(quán)利出售該房屋？

首先確定婚姻關(guān)系：婚姻關(guān)系消滅，女方可自由選擇是否再嫁

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第五十一條：被宣告死亡的人的婚姻關(guān)系，自死亡宣告之日起消除。

夫妻一方死亡包括自然死亡和宣告死亡，自男方死亡之后，婚姻關(guān)系的主體之一已不復(fù)存在，必定引起夫妻關(guān)系的消滅，并且發(fā)生遺產(chǎn)繼承等法律后果

其次確定房屋所有權(quán)人：男方父親所有

民法典規(guī)定，房屋所有權(quán)是以登記為準(zhǔn)的，所以農(nóng)村房屋如果辦理產(chǎn)權(quán)登記的，登記在誰名下所有權(quán)歸誰。再者，自建房為婚前男方父親出資建設(shè)，自建成之日起取得所有權(quán)，登記產(chǎn)生對(duì)抗效力，如果未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)確權(quán)，確權(quán)后取是房屋所有權(quán)。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百零九條 【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百三十四條 【物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)】因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

2.《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》

人民法院審理離婚案件對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律規(guī)定，分清個(gè)人財(cái)產(chǎn)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)和家庭共同財(cái)產(chǎn)，堅(jiān)持男女平等，保護(hù)婦女、兒童的合法權(quán)益，照顧無過錯(cuò)方，尊重當(dāng)事人意愿，有利生產(chǎn)、方便生活的原則，合情合理地予以解決。根據(jù)上述原則，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下具體意見：

一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

婚后8年內(nèi)雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人折價(jià)補(bǔ)償另一方；進(jìn)行過擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

從以上法律條文可以看出不管是婚前還是婚后財(cái)產(chǎn)，法律早已經(jīng)把他們預(yù)設(shè)得清清楚楚、明明白白，是以一個(gè)善良的國(guó)人的最樸素的情懷進(jìn)行歸納設(shè)置。

那農(nóng)村房屋買賣需要滿足什么條件呢

1、購(gòu)房者主體資格合法且符合申請(qǐng)宅基地的條件

農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地，所以購(gòu)房者必須滿足購(gòu)買之前名下沒有別處宅基地的要求。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房者必須是該村民集體成員，城市居民及其他村集體成員不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格

賣房者必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。

3、經(jīng)過村民委員會(huì)同意

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經(jīng)過村委會(huì)的同意。

上述四點(diǎn)要同時(shí)滿足方可進(jìn)行買賣交易，并且買賣雙方需要同時(shí)向房屋所在地村委會(huì)提交申請(qǐng)，在取得村委會(huì)同意之后才能進(jìn)行下一步交易，要完成整個(gè)的交易流程還需要雙方身份證明、房權(quán)證、買賣合同、村委證明、過戶確權(quán)審批表等材料才能辦理網(wǎng)簽，所以把握住房權(quán)證，村委會(huì)不要給開證明，這個(gè)房子基本上就賣不了。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第九條 ：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第六十二條：農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

相關(guān)規(guī)定還可參考《農(nóng)村宅基地管理辦法》

因此不管是城市居民還是農(nóng)村村集體村民，只要是把關(guān)系捋順了，物權(quán)關(guān)系基本明晰了，以一個(gè)正常、善意的方式去思考問題基本上是不會(huì)偏離法律的軌道的。